“Mob研究院”

最近，由于房东的房租和房东的退钱拖欠，蛋壳卷入了讨债的浪潮中。 此后，蛋壳公寓的爆雷、长屋公寓的租金拖欠等话题频繁出现。

蛋壳破裂的洞必须由房东和租客亲自处理，房东换钥匙逼死人，租客流落街头的现象也时有发生，不禁叹息。

蛋壳公寓的爆雷，最直接的受害者是广大的租客。

根据mobtech的大数据，去年11月安装蛋壳公寓应用程序的顾客规模超过了160万人，受这次事件影响的租客没有超过100万人。

另外，从客户画像来看，蛋壳客户分布在一线和新一线城市最多，两者超过80%。 性别上男性占主流，近7成。 从年龄来看，85后、95后的年轻群体是第一参与者，占78.7%。 蛋壳的租客们是刚毕业的大学生和刚进入职场的年轻白领，他们正在一线城市战斗。 收入水平通常无法通过资金存款满足购房的诉求。 这是因为需要长时间租房子住。 另外，他们对居住质量要求也很高，租长公寓是个好选择。 这次的爆炸事件，对一二线城市年轻职场的对白影响最大。

来源:移动技术，11

12月4日，蛋壳对方自由宣布暖冬守护计划，将蛋壳公寓业主与租客进行比较，表示将进行特别支援，帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共同度过难关。 根据该计划，业主和出租人在与蛋壳公寓解除合同后可以自由重新签约。 出租人承诺在今后一年内以原价继续住在现在的房子里，减免最高一个月的房租。 但是，对于租客和业主来说，最在意的不是自由地打雷是否破裂吗？

自在变成下一个蛋壳吗？

本月初，他自由宣布从战术上收购链家下属的贝基青年公寓。 据悉，此次收购完成后，将在北京、上海、广州、深圳、南京7个城市运营53个公寓项目整体。

这似乎在向外部发出似乎不缺钱的信号。

事实上，自由融资能力还不错，但疫情这只黑鸟的事也没有停止自由融资的步伐。 年3月，自由追加了软银愿景基金提供的10亿美元融资。 从年开始到现在，自由地获得了合计100亿美元以上的投资额。

来源: it桔子

另外，mobtech大数据显示，自由客户数据优秀，安装客户规模突破200万人，稳定增长。 与年1月相比，年11月的自由客增加了39.6%。

由此可见，长屋公寓的一连串爆雷事件会消耗大家为数不多的信任，但短期内不会自由面临爆雷危机。

而且，在长租公寓的所有领域，爆炸性增长的黄金时代已经过去，领域将进入洗牌期，经营不善的市场玩家将陆续退出历史舞台。

长屋公寓十年:从百花齐放到四面楚歌

蛋壳、立方体等长屋公寓运营商，实际上也称为房东，与业主方签订长达5-10年的合同锁定房源，改造业主的房源，配套家电、家具，以单间的形式出租。 此外，还向租户提供保洁、维修等一系列租赁服务。 从整体上看，长屋公寓提高了闲置住宅的利用率，缓解了城市住宅的紧张局势。 这是因为很受欢迎。

纵观漫长的租赁公寓快速发展史，大致可以分为以下几个阶段。

1、2008-年，在城市化进程和费用升级下产生

我国的租赁市场与城市化进程、人口流动密切相关。 城市化进程的加快必然会导致大量劳动力人口流入城市，人口迁入型城市产生了很多租赁住房的诉求，产生了长屋公寓领域。 统计局数据显示，全年我国城镇化率已突破50%，达到53.7%。

而且随着居民可支配收入的上升，我国开始了支出升级的浪潮。 以前流传于租赁市场的破旧租赁房屋不能满足出租人的诉求，结果在租赁房屋统一装修、改良的同时，提供清洁、免费维修等服务的租赁公寓市场迅速发展，出现了一批有潜力的租赁公寓公司。

那时的租赁公寓市场还很合理，还没有进入大众的视野，得到了市场的普遍认可。

2、-年、政策支持、资本关注、领域繁荣

长屋公寓从2009年开始进入大众视野，备受社会瞩目。 年末雷军将投资1亿元，投资you+国际青年公寓。 此后，租赁公寓进入融资高峰期，资本对租赁公寓展开了激烈的跟踪。 一些资本机构对长屋公寓公司的估价只重视规模，不重视其运营能力。

年1月，住建部发布《关于培育住房租赁市场快速发展的指导意见》，提出建立多元化渠道，快速发展租赁市场。 年3月，国务院提出建立租赁与购买并行的住房制度。 在政府租赁和同时出售该权租赁的房地产政策的大力支持下，长租公寓领域迅速发展进入高速公路。 各种玩家竞相争夺长屋公寓的蛋糕、年分散型公寓的大爆发、年集中型公寓的大爆发。

3、到目前为止，租金租赁多危险，长租公寓多危险

爱我家的前副总裁胡景晖说:“租公寓炸仓库比p2p爆雷更可怕。” 这句话被年印证了。 年8月，杭州鼎的监护人租用公寓资金链断裂宣告破产，4000多个租户蒙受损失，从融资上千万到炸毁仓库的时间不到一年。

之后，租赁贷款、爆雷成了长屋公寓的高频词。 长屋公寓领域进入洗牌期，经营不善的公司退出市场竞争，资本回归理性。

据不完全统计，进入今年以来，雷电破裂的长屋公寓公司超过100家，其中因高收低租、租金贷款倒闭的公司比例超过80%。 租金贷款带来的高收入低租金是长租公寓公司倒闭的主要原因。

租赁贷款:成也萧何败也萧何，野蛮的金融游戏

在以前流传下来的租赁模式中，是利用房东租房和租户租房时的租金差来获利的，而在租赁贷款模式中，是让房东、房东、长屋公寓运营者三者加入金融机构(通常是放款、银行等机构) 出租人与金融机构签订1年或更长期限的租赁合同，每月或每季度偿还租赁贷款。 金融机构预先向租赁公寓的运营者提供租赁人1年以上的租赁资金。 然后，租赁公寓的运营者每月或每季度将租金交给房东。

source :由mob研究所自主创建

理论上，这个模式很多人都能赢。 金融机构获得贷款利润，租客用更便宜的钱租房的同时减少资金占用压力，长屋公寓公司有更充裕的资金运营。

但是，一些长期租赁公寓的运营者将资金用于恶性扩张，以高于市场的价格收购房源，以较低的价格租给房客，从而寻求更大的市场占有率和客户规模。 这种高收入低租金的运营模式本质上是亏损的，需要持续的房客租赁贷款来弥补空的不足。 如果发生突发事件，长屋公寓的运营方无法支付房东的租金，会造成雷击。

毕竟蛋壳、青客等长屋公寓公司之所以大发雷霆，主要是因为他们把房屋租赁市场变成了金融游戏，高收入低借、长收入短付的模式为他们的长期快速发展埋下了祸根。

要想自由地获得长时间健康、可持续的快速发展，就必须控制借贷比例，消除利用借贷资金盲目扩张的行为，踏踏实实、脚踏实地。

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